Contra la expropiación de las terrazas comunitarias

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Las comunidades de propietarios deben consultar con su administrador de fincas colegiado si la petición del operador de telefonía cumple o no el procedimiento legal para ocupar su cubierta.

Existe una honda preocupación en las comunidades de propietarios ante la noticia difundida en los medios de comunicación de que la nueva Ley General de Telecomunicaciones posibilitará expropiar sus terrazas para colocar en ellos antenas de telefonía móvil. Los propietarios se ven indefensos ante la eventualidad de que un operador les diga que su azotea es de «interés general» para el despliegue de una red de telecomunicaciones, sin tener en cuenta argumentos sobre la propiedad privada o razones medioambientales, o de salud pública o aún de ordenación urbana que deberían, cuando menos, condicionar esta medida forzosa.

Lo cierto es que esta Ley pretende activar un sector estratégico que si bien tiene mucho que ver con el desarrollo económico y social del país, dinamita, sin embargo, uno de los principios casi intocables en un Estado de derecho como es la propiedad privada, sin que la mera declaración formal de interés social puede bastar para la privación coactiva de un elemento común del edificio.

La utilidad pública no es una caja de Pandora que sirva para despojar a los copropietarios del terrado de su finca sin atender siquiera al espacio de ocupación que resultaría tolerable, es decir, el uso mínimo sin perdida absoluta de la propiedad.

Dejando al margen la falta de conciliación de esta nueva Ley con el «principio de precaución ambiental» recogido en la Ley de Salud Pública -que obligaría a restringir seguramente la instalación de antenas ante el potencial peligro que puede suponer para la salud de las personas-, resulta incomprensible que no tenga en cuenta que este tipo de antenas suponen un sobrepeso para la cubierta que afectará sin duda a la estructura de sustentación del inmueble, sin ser desdeñable la clara depreciación de las viviendas por el hecho de tener colocadas en sus azoteas estas infraestructuras forzosas.

Esto, al margen de que si se produce la expropiación de la cubierta, elemento común por naturaleza, se gestaría un cambio del título constitutivo incompatible con los enunciados de la Ley de Propiedad Horizontal, como también la necesidad de desafectar un elemento común una vez justipreciado el valor del terrado, lo que precisa la elevación a escritura pública de esa decisión y posterior inscripción registral. Cuestiones formales que desde luego no prevé la norma, lo que posibilitará ante esas lagunas legales que la comunidad se oponga a la instalación alegando razones de imprevisión que chocan con los enunciados de la Ley de Propiedad Horizontal.

Expuestas así las cosas el lector se preguntará: qué podemos hacer si un operador de telefonía se presenta en el edificio y nos dice que nuestro terrado es de interés general para colocar una antena. La respuesta es que contacte inmediatamente con su administrador de fincas colegiado para que se ponga en contacto con la empresa y tutele desde ese mismo momento que se cumplen todos los requisitos legales para la ocupación del terrado, ya sea a través del procedimiento de la expropiación forzosa o mediante la declaración de servidumbre de paso.

Deberá también el administrador controlar que los costes sean asumidos íntegramente por el operador; la correcta valoración económica de la servidumbre o expropiación; que el proyecto técnico es aceptable a la hora de no generar ningún sobrepeso en la cubierta; si procede constituir en derecho una servidumbre de paso y no la expropiación del terrado; si se sobrepasa la volumetría autorizada en la zona; si la instalación comporta la modificación del título constitutivo; si existen trasteros que deban tener expedientes distintos en función de las titularidades; si atendiendo a la zonificación del espacio radioeléctrico es justificable esa ocupación; si el trazado propuesto es el correcto frente a otros que pudieran darse; etcétera.

En suma, y si bien es justificable un cierto sobresalto a raíz de los titulares de prensa referidos a la aprobación de esta ley, de un análisis pormenorizado del texto se deduce que las comunidades de propietarios pueden y deben estar vigilantes a través de sus administradores de fincas colegiados, para que si surge esta petición de un operador se cumpla el procedimiento legal de forma taxativa, controlando activamente si la terraza o cubierta de su edificio puede o no ser ocupado.

Fuente: www.elpais.com

La comunidad de propietarios como titular del centro de trabajo

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La normativa actual de Prevención de Riesgos Laborales determina una serie de obligaciones a las comunidades de propietarios derivadas de las diferentes características de las mismas. Veamos cuáles son.

De un lado, tenemos a las comunidades que contratan directamente personal (conserjes, personal de limpieza, socorristas, jardineros, etc.). Las obligaciones son las derivadas de la Ley de Prevención de Riesgos Laborales y normas de desarrollo. Concretamente, deben disponer de una Organización Preventiva, concertada externamente, para el cumplimiento de sus obligaciones. A este respecto, deben realizar anualmente una serie de actividades como son el Plan de Prevención de Riesgos Laborales, la Evaluación de los mismos y, en consecuencia, la planificación de una actividad preventiva y su necesidad. prevencion-riesgos-laborales

En la planificación de la actividad preventiva estarán contenidas diversas acciones a realizar directamente a los trabajadores contratados (información y formación, entrega de equipos de protección individual, evaluaciones de la salud, etc.). Acciones que, asimismo, se deben realizar sobre los trabajadores que eventualmente sustituyan a los titulares en periodos de suplencia por vacaciones u otros motivos de ausencia.

Para las comunidades que no tienen trabajadores propios y, por consiguiente, contratan con empresas de servicios determinados trabajos, como limpieza, conserjería, vigilancia, socorristas de piscinas… no tendrían las obligaciones básicas derivadas de la legislación de Prevención de Riesgos Laborales, pero si tendrían las obligaciones derivadas del art. 24 de la Ley 31/1995, de 8 de noviembre, de Prevención de Riesgos Laborales y R.D. 171/2004, de 30 de enero, en materia de Coordinación de Actividades Empresariales, en especial por la condición de “Titular del Centro de Trabajo”. Esta Coordinación debe realizarse durante toda la duración de las relaciones contractuales que se establezcan, manteniendo documentación actualizada de la misma.

La comunidad de propietarios como titular del centro donde van a desarrollarse actividades laborales por parte de trabajadores de otras empresas, adoptará las medidas necesarias para que dichas empresas reciban antes del inicio de los trabajos, la información y las instrucciones suficientes y adecuadas, en relación con los riesgos existentes en las instalaciones y con las medidas de protección y prevención correspondientes, así como sobre las medidas de emergencia a aplicar, para que éstas den traslado de las mismas a sus respectivos trabajadores.

Estos citados empresarios tendrán en cuenta la información recibida por la comunidad a la hora de realizar su evaluación de riesgos y la planificación de su actividad preventiva y además la comunicarán a sus trabajadores respectivos. En este caso también, las medidas previstas serán de aplicación a todas las empresas y trabajadores autónomos concurrentes en las instalaciones de la comunidad, existan o no relaciones jurídicas entre ellos.

Caso aparte es el de la ejecución de obras de reparación, pintura, limpieza de fachadas, etc. en las que sería de aplicación el RD 1109/2007, de 24 de agosto, por el que se desarrolla la Ley 32/2006, de 18 de diciembre, reguladora de la subcontratación en el sector de la construcción, así como el RD 1627/1997, por el que se establecen disposiciones mínimas de seguridad y salud en las obras de construcción, teniendo, en ambos casos, la comunidad de propietarios la condición de Promotor.

Mientras que en el art. 3. Punto 2 de la citada reglamentación queda reflejada la obligación del Promotor cuando constate que en la obra contratada intervenga más de una empresa, que no es otra que la de designar un Coordinador en materia de Seguridad y Salud durante la ejecución de la Obra, en el art. 4. se obliga al Promotor a que en la fase de redacción del proyecto se elabore un Estudio de Seguridad y Salud, en función de las características de la obra contratada.

Fuente: www.pisos.com

Cuotas comunitarias, impagos del nuevo vecino: el banco

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Hace unos días, en la entrada de mi edificio se colocaba una circular informativa que anunciaba el señalamiento de la junta general ordinaria, fecha, hora de las convocatorias y, cómo no, orden del día, o más bien y a la vista de las circunstancias, desglose pormenorizado de los temas de discusión, destacándose entre ellos: «Estudio y aprobación, en su caso, de la deuda que mantienen con la comunidad los propietarios morosos por impago de cuotas comunitarias, a los efectos de proceder a su reclamación judicial».

Sorprendida me quedé, tenía conocimiento del desalojo de varias viviendas, pero desconocía si éstas habían sido vendidas o adjudicadas en ejecución hipotecaria, quiénes eran los nuevos propietarios, y mucho más aún la situación de morosidad en la que se encontraba la comunidad.

Analizando el listado adjunto me percato de que contábamos con dos nuevos propietarios un tanto peculiares, algo sigilosos incluso: dos entidades bancarias de renombre son propietarias de diversos inmuebles como consecuencia de la adjudicación en subasta pública de las viviendas hipotecadas. Esto quiere decir que mis nuevos vecinos son las entidades hipotecantes que en su día cumplieron el sueño de varias familias, triste pero cierto.

En cuestión de horas, comienzan a escucharse comentarios entre vecinos pudiendo percatarme fácilmente del temor generalizado entre éstos. Llegan incluso a considerar que por el mero hecho de tratarse de una «entidad bancaria» no veríamos ni «un duro» de las cuotas comunitarias adeudadas.

Grave error, pensé, pues precisamente dicha condición nos facilitará la labor de cobro. Por regla general, el propietario moroso (particular) carece de ingresos o patrimonio embargable, por tanto obtendremos una resolución estimatoria, pero las probabilidades de cobro serán prácticamente nulas. Por el contrario, la entidad bancaria se encuentra en una situación de solvencia que impedirá ver frustrado ese derecho de crédito que ostenta la comunidad, primeramente porque la vivienda de la que es propietaria no se encuentra hipotecada y podrá solicitarse embargo y ejecución de la misma.

El proceso monitorio instado en reclamación de cuotas comunitarias contra entidades bancarias no presenta peculiaridades en comparación a aquel dirigido contra particulares. La competencia territorial de los tribunales corresponderá al lugar de ubicación de la vivienda y los requerimientos se efectuarán del mismo modo, pero atendiendo al domicilio social de la entidad.

Una vez iniciada la vía ejecutiva tras obtener una resolución estimatoria de las pretensiones, no sólo podremos hacer efectivo el crédito mediante el embargo del bien inmueble sino que, también, y a fin de obtener liquidez, podremos solicitar embargo de los depósitos de la entidad, por ejemplo, aquellos de los que disponga ésta en el Banco de España.

Recordemos que el 28 de junio de 2013 entró en vigor la Ley 8/2013 de 26 de junio de Rehabilitación, Generación y Renovación Urbana, que modifica el artículo 9e) de la Ley de Propiedad Horizontal, introduce beneficios notables para la propia comunidad, pues anteriormente sólo se permitía reclamar aquellas deudas nacidas en el último año (adjudicación del bien) y en el año anterior, y la reforma amplía dicho plazo a los tres últimos años más el del ejercicio en curso.

Como es lógico, el mantenimiento de la comunidad de vecinos se sufraga con las aportaciones que los propios comuneros realizan mensualmente. De ahí la especial importancia que cobran las cuotas periódicas establecidas. Actualmente, los morosos financieros alcanzan el 19% de la mora, es decir, la morosidad de las entidades financieras ha subido de los 256 millones de euros en 2012 a los más de 341,62 millones según el último estudio de morosidad realizado por el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas y el Observatorio de las Comunidades de Propietarios.

Es irónico que se den este tipo de problemas con las entidades bancarias o financieras, comunidades de propietarios atravesando dificultades económicas fácilmente evitables pero cada vez más comunes, capaces de asumir la propiedad del bien inmueble cuando el propietario es incapaz de asumir el pago de la hipoteca, y al mismo tiempo, incapaces de afrontar las deudas comunitarias que se devenguen.

Llamativo, sí, pero, como bien dice el refrán: «Si quieres saber quién eres, pregúntale a tu vecino».

Fuente: www.eldia.es

Los ocho principales motivos por lo que se discute en toda comunidad de propietarios

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  • Si instalar ascensor supera las doce mensualidades, la obra requerirá el voto favorable de la mayoría de la totalidad de los propietarios.
  • El propietario del local también está obligado a contribuir a los gastos generales.
  • Las obras de mejora que superen tres mensualidades no serán de obligado pago.

La vida en una comunidad de vecinos no es fácil. Cada vecino tiene unos intereses, una actitud y una disposición económica. Por eso es tan difícil adoptar acuerdos, sobre todo en lo referente a las decisiones más polémicas. Suelen ser siempre las mismas. Ocho, básicamente: ascensor, locales, ruidos, obras, elementos comunes, terrazas, ático o tejado y qué puede «hacerse» en una vivienda. El Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid repasa y responde a estos ocho problemas que con más frecuencia se plantean en las comunidades de propietarios.

Instalar el ascensor

Tienen carácter obligatorio y no requieren acuerdo de junta las obras requeridas por propietarios o usuarios con discapacidad o mayores de setenta años siempre que el coste no supere las doce mensualidades.

Pueden solicitar la realización de estas obras tanto el propietario de la vivienda como del local siendo costeadas por todos los propietarios. En caso de que su instalación supere las doce mensualidades, la obra requerirá el voto favorable de la mayoría de la totalidad de los propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación. De no alcanzarse dicho quórum, el o los propietarios que así lo estimen podrán hacer frente al coste de las obras.

Comunidades con un local

Al igual que el resto de los propietarios, el propietario del local tiene la obligación de contribuir con arreglo a su coeficiente de participación a los gastos generales de la comunidad salvo que exista una cláusula de exoneración en los estatutos o un acuerdo adoptado al respecto por unanimidad.

Ese vecino ruidoso

Todo propietario afectado por los ruidos de su vecino podrá solicitar al presidente de la comunidad que le envíe un escrito apercibiéndole del cese de la actividad molesta. Si hace caso omiso, la comunidad podrá adoptar el acuerdo por mayoría simple de entablar una acción de cesación. Si no se adopta acuerdo alguno, el propietario directamente afectado podrá unilateralmente entablar dicha acción.

Elementos comunes o privativos

La Ley de Propiedad Horizontal establece dos limitaciones a la hora de consentir la entrada en una vivienda o local para efectuar reparaciones de elementos comunes: que tenga como fin la realización de las ejecuciones que exija el inmueble y, que se permitan en el piso las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes o acordadas por la comunidad. El cumplimiento de la obligación de permitir el paso a los operarios tiene como contrapartida el derecho del propietario afectado a recibir una indemnización por las molestias ocasionadas. Si el propietario se negase a consentir la entrada en su vivienda o local, la comunidad podría adoptar el acuerdo por mayoría simple de iniciar las acciones judiciales por los daños y perjuicios derivados de la oposición del comunero.

Obra necesaria o de mejora

Las obras que son de mejora (cambiar la decoración de un portal, por ejemplo) y superan el importe de las tres mensualidades ordinarias de gastos comunes no serán de obligado pago por parte de los propietarios disidentes. Sí así las obras necesarias como son las de reparación de la finca.

Cerrar las terrazas

Con la reciente reforma de la Ley de Propiedad Horizontal se podrán cerrar terrazas y balcones de manera uniforme si con ello se consigue mejorar la eficiencia energética de todo el edificio en un 30%, para lo que se requerirá el previo acuerdo de las 3/5 partes.

Si un propietario solicita el consentimiento para realizar dicha instalación, la junta de vecinos deberá tener en cuenta los casos similares existentes en la comunidad y que constituyen un precedente. Si aún así le denegase el cerramiento, el propietario afectado podría acudir a la vía judicial por ser lesivo a sus intereses y constituir un agravio comparativo.

El ático, la cubierta y la terraza

Tanto las terrazas como las cubiertas tienen la consideración de elementos comunes del edificio. Estos elementos no dejan de ser comunes por el hecho de que un propietario tenga atribuido su uso privativo por la ubicación de su vivienda, aunque su mantenimiento ordinario si le corresponda por hacer uso de la misma. Para saber cuál es el origen de las humedades, es necesario el informe de un técnico. Si las filtraciones son causadas por un problema en la capa de impermeabilización o tela asfáltica, le corresponderá la reparación a la comunidad de propietarios como obras de conservación y mantenimiento del edificio. Pero si las humedades han surgido por un mal uso o mantenimiento del suelo de la terraza, el propietario del ático deberá costear las reparaciones necesarias.

Qué puede hacerse dentro de una vivienda

Aunque la Escritura de División Horizontal describa la finca como vivienda, ello no impide para que un propietario que cumpla con los requisitos administrativos (licencia de actividad y normativa urbanística) pueda realizar en determinados casos una actividad profesional o mercantil en la misma. Pero eso no da derecho a actuar con total libertad y no respetar los derechos comunitarios. En este sentido, también la comunidad puede crear, previo acuerdo unánime en junta, unas reglas estatutarias para evitar determinadas actividades o negocios.

Fuente: www.20minutos.es

Un buen clima entre vecinos

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Crece el número de comunidades que delega la gestión de los servicios comunes y la vida diaria del edificio en los administradores de fincas.

Los administradores de fincas se han convertido en una figura fundamental dentro de las comunidades, tanto en las pequeñas, como (mucho más) en las grandes, con un elevado número de vecinos y un presupuesto anual que puede ser elevado en función de los servicios comunes. El principal motivo para la contratación de profesionales o empresas especializadas en el sector radica en la «falta de experiencia» de los vecinos es cuestiones administrativas y legales, cuando no, el problema principal es la falta de tiempo para dedicarse a dar solución a los problemas cotidianos de la comunidad. De ahí que convenga a los propietarios de los inmuebles saber cuáles son las principales obligaciones de los administradores de fincas.

Así, la creación de la figura de administradores de fincas surgió en 1968 con la creación del Colegio Nacional de Administradores de Fincas, que posteriormente se ramificó en delegaciones territoriales y provinciales. La modificación de la Ley de Propiedad Horizontal (1999) vino a poner orden en el sector y, sobre todo, a establecer las obligaciones y funciones de los administradores de fincas.

De esta forma, el administrador tiene que velar por el buen funcionamiento de las instalaciones y la puesta al día de los servicios. Es decir, que todas las prestaciones
de una comunidad de vecinos estén en perfecto funcionamiento, que los vecinos estén informados de la legalidad que afecta a sus inmuebles y, cómo no, también por que exista un clima de cordialidad entre los vecinos. Uno de los aspectos que más preocupa a los vecinos, con lógica, es el presupuesto y el cumplimiento económico y puntual con los proveedores, ya sea la contratación y suministro de luz y agua, combustible para la calefacción y todos aquellos servicios a los que obliga la ley en función del tamaño del edificio y de las prestaciones de las que se benefician los vecinos.

En cuanto a las reparaciones comunes, el administrador debe preocuparse por las obras que han de realizarse en las zonas comunes, asesorando a los vecinos, que le transmitirán dudas y necesidades planteadas en la comunidad.

En este sentido, también tendrán un importante papel asesor, por ejemplo, en el caso de la captación de subvenciones. Como ejemplo, la sustitución de ascensores o la supresión de barreras arquitectónicas.

Conforme a la ley y los estatutos de las comunidades, los administradores se encargan de convocar las juntas necesarias de manera ordinaria o extraordinaria para tratar asuntos puntuales. En estas reuniones, el profesional les informa de las situaciones legales, los asesora y se encarga de poner en práctica las decisiones tomadas en estos encuentros, básicos para resolver situaciones más o menos urgentes.

También es atribución de estos profesionales la custodia de los documentos. Porque los administradores tienen la obligación de custodiar los documentos de la comunidad, de carácter privado.

Es decir, que por un lado deben mantenerlos a buen recaudo. Por otro, se asegurarán de que ningún dato o información trascienda las reuniones o el archivo de los documentos internos del edificio de propietarios.

También ha de ejercer las funciones de secretario de la junta. El administrador de fincas debe asumir las funciones de secretario de las juntas que se organicen. Es decir, que debe dar fe de lo que allí ocurra y ponerlo por escrito en las actas de cada reunión.

En cuanto al campo de actuación, tal y como apunta el Consejo General español de administradores de fincas, el campo de actuación comprende todo el sector inmobiliario, bien se trate de inmuebles rústicos o urbanos, en régimen de explotación directa, arrendamiento, propiedad horizontal o cualquier otro; así como la administración de cooperativas de viviendas y comunidades de propietarios para la construcción de sus viviendas, centros comerciales, campos y puertos deportivos, urbanizaciones con servicios, instalaciones y anejos comunes; entidades colaboradoras de la gestión urbanística y, en general, cuantos cometidos guarden relación con la administración de bienes inmuebles.

Sobre las garantías, independientemente de su formación, que en principio debería determinar una buena gestión, el administrador de fincas, a través de sus colegios, tiene concertado un seguro de responsabilidad civil en la que pudiera haber incurrido por omisión o negligencia en su actuación profesional y, en algunos colegios, otro seguro de caución para responder de su gestión económica.

Si bien la Ley de Propiedad Horizontal no obliga a los propietarios a contratar los servicios de un administrador, es cada vez más frecuente encontrar edificios que, por muy pequeños que sean, son gestionados por un administrador.

Reparación de zonas comunes

El administrador debe preocuparse por las obras que han de realizarse en las zonas comunes, asesorando a los vecinos, que antes le habrán transmitido las necesidades de la comunidad.

Materializar acuerdos

El administrador de fincas se encarga de convocar las juntas necesarias de manera ordinaria o extraordinaria para tratar asuntos puntuales. A continuación tendrá la labor de materializar los acuerdos a los que han llegado los vecinos, recogidos en las actas pertinentes.

Custodia de la documentación comunitaria

Los administradores tienen la obligación de custodiar los documentos de la comunidad, de carácter privado. Así, también servirá como archivo para la consulta de decisiones y situaciones anteriores.

Secretario en las juntas

El administrador de fincas debe asumir las funciones de secretario de las juntas que se organicen.

Asesoramiento

Una de las funciones más importantes de los administradores es el asesoramiento de todo tipo. Hay que tener en cuenta que los vecinos no tienen por qué contar con conocimientos técnicos en gestión, como tampoco han de disponer del tiempo necesario que la gestión de la comunidad exige.

Fuente: www.laopiniondezamora.es

 

Cómo deben ser las viviendas accesibles para discapacitados

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  • En uno de cada cinco hogares vive al menos una persona con discapacidad.
  • Las nuevas edificaciones aplican la normativa para que sean accesibles, pero los inmuebles de más de 25 años no suelen estar adaptados.
  • Algunas inmobiliarias han tenido la iniciativa de especificar ya en sus anuncios si están adaptadas a personas en silla de ruedas y con movilidad reducida.

En España hay alrededor de 3’8 millones de persones que tienen algún tipo de discapacidad. Según el Instituto Nacional de Estadística, en uno de cada cinco hogares españoles vive al menos una persona con discapacidad, el 20% de los hogares.

Hoy, en la mayoría de las edificaciones de nueva construcción ya se aplica la normativa para que sean accesibles. Sin embargo, los inmuebles que tienen más de 25 años no suelen estar adaptados. De modo que para casi 4 millones de personas, encontrar una casa adaptada a sus necesidades puede ser una odisea, ya que el parque español de viviendas no está preparado.

En general, el edificio no preparado no se adapta hasta que existe una necesidad por parte de algún vecino de disponer de una rampa y/o ascensor. Entonces entra en juego la Ley de Propiedad Horizontal. Desde su reforma de 2003 la ley requiere el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, para obligarles a realizar obras de adaptación (esta mayoría sólo se exige cuando las obras para dotar de accesibilidad al inmueble exceden del importe de doce mensualidades de gastos ordinarios).

Algunas inmobiliarias han tenido la iniciativa de especificar ya en sus anuncios si están adaptadas y de qué manera a las personas en silla de ruedas o con movilidad reducida. Desde el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Cataluña recuerdan los requisitos para que estas personas tengan el máximo de autonomía y confort posible en una vivienda:

  • Las puertas de acceso a la vivienda y estancias principales debe ser de 80 cm de ancho, para que una silla de ruedas pueda pasar sin dificultades. La instalación de puertas correderas facilita enormemente la accesibilidad.
  • Los agarraderos de paredes tienen que estar situados a una distancia adecuada, para que puedan usarse para mantener el equilibrio. Los pasillos y puntos de giro tienen que ser fácilmente maniobrables con una silla de ruedas.
  • Los pasillos en línea recta deben tener un ancho de 90cm como mínimo. Se debe poder realizar un círculo de 120cm de diámetro libre de obstáculos frente a la puerta de entrada.
  • Los suelos deben ser antideslizantes y sin irregularidades o obstáculos.
  • El alcance de una persona en silla de ruedas está entre 0,4 y 1,40 m de altura, de modo que enchufes y mobiliario debe adaptarse a estas alturas. La altura de referencia es la de una mesa de trabajo, la encimera de la cocina o la pica del baño no deberán superar los 85cm de altura.
  • El interior de los armarios debe estar organizado de forma que los objetos que se usan con más frecuencia sean fácilmente accesibles.
  • Frente a la puerta de la cocina y frente al fregadero, debe poderse realizar un giro de 1,20 m de diámetro, libre de todo obstáculo.
  • En el baño se debe poder acceder frontalmente al lavabo y lateralmente a la ducha. El suelo ha de ser antideslizante en seco y en mojado.
  • El lavabo no debe tener pedestal, debe estar colocado a 80 cm del suelo y tener una altura libre bajo él de 65 cm para permitir el acceso.
  • La ducha debe contar con barras de apoyo y sujeción, además de tener un asiento o banco en su interior.

Fuente: www.20minutos.es

«¡Urge hacer obras en el bloque y ninguno de los vecinos paga!»

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– El presidente de la comunidad ha de actuar tras asesorarse por un técnico cuando hay peligro y nadie quiere aportar dinero

«¡Urge hacer obras en el bloque y ninguno de los vecinos paga!»

Fernando González
Vecinos toman decisiones en una asamblea
Ser presidente de una comunidad de propietarios no es cuestión baladí. El presidente es el representante dentro y fuera de la comunidad y es quien va a los tribunales para representarla en juicio cuando hay controversias.

De modo que su responsabilidad es mayor de lo que pueda pensarse y muchas veces se olvida cuando, por ejemplo, y este es el caso que nos ocupa hay que hacer obras urgentes en la comunidad pero los vecinos se niegan a pagar más dinero del habitual.

Los servicios jurídicos del Colegio de Administradores de Fincas de Sevilla nos aclaran esta cuestión muy habitual en los tiempos de crisis que corren porque, si el presidente es el órgano unipersonal representativo, resulta que la junta de propietarios es el órgano superior y, en consecuencia, le corresponde decidir en todas las cuestiones comunitarias, según la Ley de Propiedad Horizontal.

Por ello,  dos son las decisiones que como presidente podría tomar. Si tras asesorarse debidamente (informe técnico) o por razones obvias, la intervención resulta urgente, debe adoptar las medidas que se recomienden por los técnicos como imprescindibles, para evitar que se agrave la situación, e inmediatamente después, convocar una junta extraordinaria para la fecha más próxima posible, para que sea ésta quién apruebe la labor realizada y adopte las restantes medidas necesarias.

Es decir, un actuar parecido al que la Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 20 apartado c, otorga al profesional Administrador de Fincas y, con apoyo igualmente en el artículo 10 de la misma Ley.

La segunda decisión, en caso de que no se dé esta especial urgencia, lo que será la situación normal o habitual, es convocar,  ineludiblemente, junta general extraordinaria, para que sea la asamblea, como órgano superior, quien decida sobre la necesidad de ejecutar la obra de manera urgente o no. Y, en su caso, la aprobación del oportuno y necesario presupuesto de entre los que se requieran con la correspondiente aprobación de derrama o derramas para afrontar el gasto.

Ahora bien, el Colegio de Administradores de Fincas advierte de que ha de tenerse en cuenta que, según la última reforma operada en la Ley de Propiedad Horizontal, por la Ley 8/2013, determinadas obras, como las necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble, resultan de obligatoria ejecución, sin necesidad de aprobación en junta general, que solo tendrá que reunirse para aprobar la forma en la que se pagan esas obras.

Lo anterior, por tanto, a lo que nos lleva es al consejo de que el presidente solicite la oportuna asistencia para que un técnico profesional califique las obras de las que se trate, de forma que disponga de un informe pericial que se pronuncie sobre la entidad y necesidad de las obras.

De esta forma, sabiendo  ante qué clase de obras se enfrenta, podrá salvar su responsabilidad decidiendo:

– Si ha de actuar urgentemente sometiendo luego su actuación a la asamblea, porque las obras sean urgentes y necesarias.

– Si ha de disponer lo procedente para la ejecución de las obras y someter a la asamblea la forma de pago, porque las obras sean necesarias.

– Si ha de reunir a la asamblea para decidir sobre la realización o no realización de las obras, y en su caso sobre la elección del presupuesto más acertado y la forma en la que habrán de ser pagadas, si las obras no son ni urgentes ni necesarias.

Fuente: www.abc.es

Trabajo remite cartas a 600 comunidades de vecinos en busca de empleo sumergido

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La campaña, iniciada en Torremolinos, se extenderá a otras zonas costeras – Un 5% de comunidades dan de alta a trabajadores a raíz del requerimiento – Los administradores de fincas constatan que vecinos sin contrato hacen a veces el mantenimiento

La Inspección de Trabajo de Málaga ha activado un control entre las comunidades de vecinos para comprobar su adecuación a la Ley de Prevención de Riesgos Laborales y asegurarse de que las personas y empresas que realizan las tareas de obra y mantenimiento en estos edificios y urbanizaciones cuentan con su preceptivo contrato laboral y tienen todas las garantías de seguridad. La Inspección comenzó esta actividad en Torremolinos el pasado mes de septiembre y ha remitido ya unas 600 misivas –300 en 2013 y otras 300 en este 2014– a comunidades de propietarios de esta localidad para conocer su situación, según explicó a este periódico el responsable de la Inspección, Alfonso Conejo.

Alrededor de un 5% ha contestado presentando el alta laboral ante la Seguridad Social de algún trabajador del que no había constancia, lo que se entiende en la Inspección como la regularización de una situación que hasta este momento era anómala.

El resto, o bien ha acreditado los contratos con las personas o empresas externas que desarrollan estas tareas o ha informado de que los trabajos son realizados por los propios vecinos debido al pequeño tamaño del edificio y recinto comunal.

También hay un porcentaje de comunidades que aún no han contestado o que no han recibido la notificación por estar mal censadas, lo que ha obligado a la Inspección a reenviar el requerimiento, explicó Conejo.

El control de la Inspección, no obstante, responde a una criba previa, ya que se está excluyendo del envío de estas misivas a las comunidades de vecinos que sí aparecen inscritas en la Seguridad Social. Se entiende que en estos casos, la inscripción revela que la comunidad está asumiendo su condición de empresaria, y tiene regularizadas a las personas que les hacen las tareas.

«No es que sea una campaña específica en el programa anual de la Inspección, pero sí es una actividad que se ha iniciado ante la sospecha de que existe una bolsa de fraude asociada a este segmento. Y hemos empezado por Torremolinos porque hemos visto que era una de las localidades donde había más diferencia entre el número de comunidades y las que realmente están inscritas en la Seguridad Social», apuntó.

La idea es, cuando se termine de peinar Torremolinos, seguir por otras localidades costeras, entre ellas también Málaga capital y su área metropolitana. En todo caso, será una actuación a largo plazo, debido a los limitados recursos con que cuenta la Inspección.

Apoyo de los administradores

Por su parte, el presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Málaga, Fernando Pastor, aplaude la iniciativa de la Inspección, que previamente les consultó acerca de la coyuntura que atraviesan las comunidades.

«Al margen del empleo sumergido que aflore, lo importante es que este control concienciará a las comunidades para tener todo en regla», apuntó. Desde un punto de vista corporativo, Pastor dijo que esta iniciativa evitará además el «intrusismo» en el sector por parte de firmas «piratas» que ofertan servicios a las comunidades sin dar a sus trabajadores de alta.

Uno de los problemas de fondo, según recordó, es que las comunidades de propietarios sufren unas elevadas tasas de morosidad por parte de vecinos y bancos, lo que les ha originado un agujero económico de unos 74 millones de euros en toda la provincia, según un reciente estudio publicado por el Colegio de Administradores de Fincas.

Ante esta situación, muchas comunidades se han decantado por el autoempleo de vecinos morosos y en paro a la hora de realizar las tareas de limpieza, mantenimiento o jardinería. Se calcula que en torno al 20% de comunidades usan este recurso aunque, en algunos casos, sin regularizarlo.

«En muchos casos son los propios vecinos morosos los que se ofrecen hacer estos trabajos para saldar la deuda, pero sin que se firme contrato. Y por ley una comunidad tiene las mismas obligaciones que una empresa. Una cosa es que haya una comunidad de pequeño tamaño donde los vecinos acuerdan limpiar por turnos la escalera y otra que haya un vecino que hace regularmente tareas de pintura o cuidado del jardín. En este caso hay que hacer un contrato», comenta.

Las personas que trabajan al cuidado de un bloque o de una urbanización realizan además labores mantenimiento eléctrico o poda de árboles, con el riesgo de trabajar en zonas peligrosas o elevadas.

Precisamente este intrusismo, que a veces se da por el desconocimiento vecinal de las normas, ha originado quejas y denuncias de empresas de limpieza y mantenimiento que también están en el origen de esta campaña de la Inspección de Trabajo de Málaga para poner coto a este empleo sumergido.

Fuente: www.laopiniondemalaga.es

¿Tengo que pagar recibos del otro dueño al comprar un piso?

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– El comprador de un piso responde de las deudas que tenga el anterior propietario con la comunidad

¿Tengo que pagar recibos del otro dueño al comprar un piso?
MADERO CUBERO
Todas las precauciones son pocas a la hora de comprar una vivienda

La creciente morosidad en las comunidades de propietarios, la cantidad de recibos pendientes de cobro, puede acarrear problemas al comprador de una vivienda pues responde de las deudas del anterior propietario.

Por eso conviene informarse antes de las cargas del inmueble y los recibos pendientes de pago es una de ellas. Una buena fuente de información es el administrador de la finca que además nos asesora y orienta

«El nuevo adquirente responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades que se adeuden a la comunidad de propietarios, para gastos generales, por los anteriores propietarios por la parte vencida del año en que tiene lugar la adquisición y los tres años naturales anteriores», señalan los servicios jurídicos del Colegio de Administradores de Fincas de Sevilla.

Lo que corre de su cuenta

Es decir, si usted compra una casa el 20 de marzo de 2014 respondería de las cuotas de enero, febrero y marzo de 2014 y de las correspondientes a los años 2011, 2012 y 2013.

Hay que tener en cuenta que ese es el plazo legal siempre que la adquisición tenga lugar a partir del 28 de junio de 2013, pues en las producidas con anterioridad a la misma sólo alcanzan a la anualidad corriente y año natural anterior.

Dicen en la asesoría de dicho ente colegial que en el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local, el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad o expresar los que adeude.

Tiene que aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente.

La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quién ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios por el retraso de la emisión.

Además, ha de comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.

Los servicios jurídicos destacan que «quién incumpla esta obligación seguirá respondiendo de las deudas de la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste».

Las derramas

Otra cuestión son las derramas para obras extraordinarias aunque relacionadas con la anterior situación porque han de ser satisfechas por quien resulte propietario a la fecha de su pago.

«Esto es, aprobada por una comunidad de propietarios, el desembolso de una serie de derramas para el pago de una obra a efectuar, en unos determinados plazos, el propietario anterior deberá haber pagado las correspondientes al período durante el que ha sido propietario y, las que posteriormente se devenguen corresponde sufragarlas por su condición de propietario al nuevo adquirente», señalan los letrados.

Esta es la razón por la que los Administradores de Fincas Colegiados cuando actúan como secretarios y emiten el certificado para el otorgamiento del instrumento público, hacen también mención a dichas derramas.

Fuente: Diario ABC

 

2.160 euros por cada casa deshabitada

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  • Los bancos están obligados a evitar el deterioro de su cartera de viviendas

  • Mantenimiento, IBI y seguros, principales partidas de gasto

 

«Los pisos vacíos son una lata, hay que venderlos ya». Así de rotundo se expresó ante este diario el presidente de un banco español cotizado, que prefiere mantener su anonimato y que no dudó al advertir de que esas viviendas suponen un lastre para su balance. Y es que «el coste financiero es superior a su coste de mantenimiento», reconoció el director del negocio inmobiliario de otra entidad cotizada.

No obstante, lo más grave es que esas viviendas dejan una tasa de morosidad a las comunidades de vecinos por parte de los bancos que, en algunos casos, llegan a superar el coste de su mantenimiento. Los últimos datos disponibles, procedentes del Observatorio de las Comunidades de Propietarios, revelan que las entidades financieras deben 342 millones de euros a las comunidades, con fecha de 31 de diciembre de 2013.O lo que es lo mismo, la mora que tienen los vecinos por culpa de la banca asciende a un 19%.

En España hay cerca de 130.000 inmuebles vacíos propiedad de los bancos -tomando como referencia las 12 principales entidades y la Sareb-. Sólo el mal llamado banco malo tiene 45.000 viviendas en venta. El resto se distribuye entre Santander, BBVA, Bankia, CaixaBank, Sabadell, Popular, Bankinter, BMN, Ibercaja, Kutxabank, Unicaja, Liberbank y Catalunya Banc.

El conjunto de estas entidades invierte 275 millones al año en el mantenimiento de estas viviendas. Dicho de otra manera, cada inmueble supone una media de entre 100 y 180 euros al mes en costes recurrentes para el propietario del piso. Es decir, para los bancos, según las estimaciones realizadas por una firma de consultoría internacional.

En un año, una entidad puede destinar una media de 2.160 euros al mantenimiento de un piso vacío para evitar su deterioro. Esta cantidad incluye también los gastos de comunidad, las tasas de basura y otras tasas municipales, además del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) o el coste del seguro de la casa. Una vivienda con un precio de venta medio de 100.000 euros suele suponer para el banco en torno a 1.500 y 2.000 euros al año, según los cálculos facilitados a este diario por entidades consultadas.

Los datos que maneja el sector bancario cifran en un 1,25% el coste anual del mantenimiento de un piso vacío en relación a su precio de venta, siendo los gastos relativos al IBI y a la comunidad los que más proporción representan, seguidos del mantenimiento de la vivienda y los costes de gestión. No obstante, el importe concreto depende de seis factores, tomando como referencia pisos de un precio medio de entre 100.000 y 120.000 euros, que suelen ser los que representan la mayor parte de las carteras de la banca.

los costes. Primero, el tipo de vivienda y los servicios comunes de la comunidad. Es decir, si el inmueble tiene portero, ascensor, calefacción comunitaria o servicios de ocio. En este caso, la cuota mensual podría ascender a una media de entre 50 y 70 euros. Segundo, el IBI, cuyo coste medio por propietario puede ser de 300 a 400 euros en una vivienda sin garaje ni trastero. En caso de tenerlo, ese importe se puede encarecer entre 60 y 70 euros más.

Tercero, el coste del seguro del hogar, que está cifrado entre 100 y 150 euros. Cuarto, el mantenimiento de la vivienda y las reparaciones que puedan derivar de desperfectos en el inmueble, lo que implica gastar una media de 100 euros mensuales. Quinto, los gastos de administración del piso. Y sexto, las derramas o subsanaciones derivadas de la inspección técnica de edificios, sobre todo de los inmuebles procedentes de daciones en pago y desahucios, que llegan a aumentar los gastos mensuales durante periodos de entre seis meses y dos años.

Precisamente, es aquí donde se genera la morosidad bancaria. Las entidades no suelen participar en las reuniones de las comunidades de propietarios, ni toman parte activa en sus decisiones, así que terminan convirtiéndose en meros pagadores que, a veces, no pagan. En 2013, la morosidad total de las comunidades de vecinos ascendió a 1.798 millones de euros, un 12% más que un año antes, correspondiendo un 19% a la deuda de la banca. Por otra parte, un 41% se debió a la imposibilidad de asumir el coste de las derramas de los edificios.

«La banca termina pagando, pero el nuevo propietario se lleva un susto importante», reconoce Salvador Díez Llopis, presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas. «Hay bancos que dicen que están al corriente de pago, pero no es cierto, por eso es conveniente que, cuando se adquiera un piso a un banco, el nuevo dueño se ponga en contacto con la comunidad de propietarios y compruebe las deudas del inmueble».

Díez Llopis no duda de que la morosidad bancaria se estabilizará a lo largo de este año y caerá a partir de 2015. No obstante, no pasa por alto que la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal, en junio de 2013, obligó a la banca a asumir más deuda por viviendas adjudicadas -inmuebles que recibe la entidad en pago de deudas-. El cambio normativo amplió de uno a tres años el periodo por el que la entidad debía responder ante las deudas de la vivienda.

«Los bancos no están preparados para gestionar este tipo de inmuebles, porque no son inmobiliarias», denuncian fuentes cercanas a los colectivos de las comunidades de propietarios, que reconocen que la gestión de este tipo de inmuebles es «muy complicada».

Entre las entidades analizadas, Bankia es la que tiene la cartera con más viviendas vacías. En concreto, Bankia Habitat, la empresa que comercializa los pisos de este grupo bancario, tiene en venta 21.200 viviendas. Le sigue Altamira, la inmobiliaria encargada de comercializar los inmuebles del Santander -el banco la vendió al fondo Apollo a finales del año pasado-. En este caso, los inmuebles gestionados por Altamira ascienden a 16.689.

En niveles similares se encuentra CaixaBank. Servihabitat, el portal que comercializa las viviendas de la Caixa, tiene a la venta 14.443 inmuebles. Por debajo están Sabadell, con 11.000 pisos propios en venta; BBVA, que tiene 8.600 en propiedad; y Popular, cuyo último dato público, correspondiente al pasado mes de noviembre, arrojaba 8.900 viviendas sin vender. Las entidades con menos cartera son Catalunya Banc (5.500 viviendas), BMN (5.055 inmuebles), Unicaja (4.000, incluyendo garajes y locales), Ibercaja (2.084), Bankinter (1.698) o Kutxabank (1.039). Este periódico se puso en contacto con Liberbank, pero no obtuvo respuesta.

«Tener durante muchos meses activos que no rinden, paralizados, repercute de forma negativa en el sistema», advierte el responsable inmobiliario de un banco español, que reconoce que «conviene tener un ritmo de venta progresivo». Y es que tener un activo que no es rentable deteriora el negocio bancario normal de la entidad. No obstante, la misma fuente es consciente de que «no es razonable vender hoy los pisos, porque se estarían regalando». Y es que el precio de la vivienda cayó un 35% desde 2008.

En este sentido, una de las salidas que los bancos dan a estos inmuebles es el alquiler, cuyo mantenimiento es más barato. En este caso, la entidad sólo se hace cargo de una parte de los gastos, ya que otros repercuten, de manera directa, en los arrendatarios de las viviendas. Las estimaciones realizadas por la firma de consultoría internacional consultada por este diario cifra entre 30 y 60 euros el coste medio mensual de una vivienda destinada al alquiler. Esto es, 720 euros al año.

Ceuta, Melilla, Cantabria y Extremadura son las comunidades autónomas con más morosidad bancaria entre las comunidades de propietarios, frente a La Rioja, donde la mora de la banca con los vecinos no pasa del 16,6%. Fuentes financieras consultadas coinciden en que, pese a estas deudas, «ya no hay tanta prisa por vender, porque el precio va a empezar a crecer».

LOS DATOS

19% es la tasa de morosidad bancaria que tienen las comunidades de propietarios. En total, la deuda de los vecinos asciende a 1.798 millones de euros, un 12% más que en 2012. De ellos, 342 corresponden a la banca. 130.000 son las viviendas vacías que dependen directamente de los 12 principales bancos españoles, junto con la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestruturación Bancaria.
EL ‘BANCO MALO’
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EL CENSO
25,2 millones de viviendas están registradas en el último censo del Instituto Nacional de Estadística (INE). 3,4 millones de viviendas están vacías, esto es, un 13,7% del total de inmuebles censados a fecha del año 2011, último dato disponible.
LA MORA BANCARIA
Cantabria es la comunidad autónoma con más morosidad bancaria en sus comunidades de propietarios. De los 24 millones de deuda que tienen los vecinos, un 20,8% es de la banca. Andalucía, Cataluña y Madrid son las regiones con más morosidad en general. En concreto, 347, 285 y 245 millones, respectivamente. La mora bancaria en estas comunidades es de un 19%, un 18,9% y un 18,7%, respectivamente.
BANKIA
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POR PAÍSES
España es el país con más viviendas vacías. Le siguen Francia, con 2,4 millones, e Italia, con dos millones. Reino Unido es uno de los países con menos viviendas vacías. Tiene un parque de 700.000. Alemania registra 1,8 millones de pisos vacíos.

LOS GASTOS DE UN INMUEBLE VACÍO

La comunidad de vecinos. La cuota que un banco debe pagar a la comunidad de propietarios a la que pertenece su inmueble es el coste más elevado en el mantenimiento de una vivienda vacía. Este importe depende del tipo de piso y de los servicios comunes. Lo mínimo es entre 50 y 70 euros al mes. Impuestos municipales e IBI. La localización geográfica de un inmueble es la que determina el IBI de la vivienda. Lo mínimo a pagar asciende a 400 euros al año. En este apartado se incluyen también las tasas de basura, entre otros impuestos. Derramas. Se trata de gastos no recurrentes del edificio. En este caso, los bancos se convierten en miembros de esas comunidades de vecinos, pasando a ser meros pagadores.

Fuente: www.elmundo.es