Crece el número de comunidades que delega la gestión de los servicios comunes y la vida diaria del edificio en los administradores de fincas.

Los administradores de fincas se han convertido en una figura fundamental dentro de las comunidades, tanto en las pequeñas, como (mucho más) en las grandes, con un elevado número de vecinos y un presupuesto anual que puede ser elevado en función de los servicios comunes. El principal motivo para la contratación de profesionales o empresas especializadas en el sector radica en la «falta de experiencia» de los vecinos es cuestiones administrativas y legales, cuando no, el problema principal es la falta de tiempo para dedicarse a dar solución a los problemas cotidianos de la comunidad. De ahí que convenga a los propietarios de los inmuebles saber cuáles son las principales obligaciones de los administradores de fincas.

Así, la creación de la figura de administradores de fincas surgió en 1968 con la creación del Colegio Nacional de Administradores de Fincas, que posteriormente se ramificó en delegaciones territoriales y provinciales. La modificación de la Ley de Propiedad Horizontal (1999) vino a poner orden en el sector y, sobre todo, a establecer las obligaciones y funciones de los administradores de fincas.

De esta forma, el administrador tiene que velar por el buen funcionamiento de las instalaciones y la puesta al día de los servicios. Es decir, que todas las prestaciones
de una comunidad de vecinos estén en perfecto funcionamiento, que los vecinos estén informados de la legalidad que afecta a sus inmuebles y, cómo no, también por que exista un clima de cordialidad entre los vecinos. Uno de los aspectos que más preocupa a los vecinos, con lógica, es el presupuesto y el cumplimiento económico y puntual con los proveedores, ya sea la contratación y suministro de luz y agua, combustible para la calefacción y todos aquellos servicios a los que obliga la ley en función del tamaño del edificio y de las prestaciones de las que se benefician los vecinos.

En cuanto a las reparaciones comunes, el administrador debe preocuparse por las obras que han de realizarse en las zonas comunes, asesorando a los vecinos, que le transmitirán dudas y necesidades planteadas en la comunidad.

En este sentido, también tendrán un importante papel asesor, por ejemplo, en el caso de la captación de subvenciones. Como ejemplo, la sustitución de ascensores o la supresión de barreras arquitectónicas.

Conforme a la ley y los estatutos de las comunidades, los administradores se encargan de convocar las juntas necesarias de manera ordinaria o extraordinaria para tratar asuntos puntuales. En estas reuniones, el profesional les informa de las situaciones legales, los asesora y se encarga de poner en práctica las decisiones tomadas en estos encuentros, básicos para resolver situaciones más o menos urgentes.

También es atribución de estos profesionales la custodia de los documentos. Porque los administradores tienen la obligación de custodiar los documentos de la comunidad, de carácter privado.

Es decir, que por un lado deben mantenerlos a buen recaudo. Por otro, se asegurarán de que ningún dato o información trascienda las reuniones o el archivo de los documentos internos del edificio de propietarios.

También ha de ejercer las funciones de secretario de la junta. El administrador de fincas debe asumir las funciones de secretario de las juntas que se organicen. Es decir, que debe dar fe de lo que allí ocurra y ponerlo por escrito en las actas de cada reunión.

En cuanto al campo de actuación, tal y como apunta el Consejo General español de administradores de fincas, el campo de actuación comprende todo el sector inmobiliario, bien se trate de inmuebles rústicos o urbanos, en régimen de explotación directa, arrendamiento, propiedad horizontal o cualquier otro; así como la administración de cooperativas de viviendas y comunidades de propietarios para la construcción de sus viviendas, centros comerciales, campos y puertos deportivos, urbanizaciones con servicios, instalaciones y anejos comunes; entidades colaboradoras de la gestión urbanística y, en general, cuantos cometidos guarden relación con la administración de bienes inmuebles.

Sobre las garantías, independientemente de su formación, que en principio debería determinar una buena gestión, el administrador de fincas, a través de sus colegios, tiene concertado un seguro de responsabilidad civil en la que pudiera haber incurrido por omisión o negligencia en su actuación profesional y, en algunos colegios, otro seguro de caución para responder de su gestión económica.

Si bien la Ley de Propiedad Horizontal no obliga a los propietarios a contratar los servicios de un administrador, es cada vez más frecuente encontrar edificios que, por muy pequeños que sean, son gestionados por un administrador.

Reparación de zonas comunes

El administrador debe preocuparse por las obras que han de realizarse en las zonas comunes, asesorando a los vecinos, que antes le habrán transmitido las necesidades de la comunidad.

Materializar acuerdos

El administrador de fincas se encarga de convocar las juntas necesarias de manera ordinaria o extraordinaria para tratar asuntos puntuales. A continuación tendrá la labor de materializar los acuerdos a los que han llegado los vecinos, recogidos en las actas pertinentes.

Custodia de la documentación comunitaria

Los administradores tienen la obligación de custodiar los documentos de la comunidad, de carácter privado. Así, también servirá como archivo para la consulta de decisiones y situaciones anteriores.

Secretario en las juntas

El administrador de fincas debe asumir las funciones de secretario de las juntas que se organicen.

Asesoramiento

Una de las funciones más importantes de los administradores es el asesoramiento de todo tipo. Hay que tener en cuenta que los vecinos no tienen por qué contar con conocimientos técnicos en gestión, como tampoco han de disponer del tiempo necesario que la gestión de la comunidad exige.

Fuente: www.laopiniondezamora.es