CONFLICTOS VECINALES

¿Puede una comunidad prohibir que entre mi perro a mi propiedad?

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La vecindad no puede exigirle que renuncie a su animal, aunque es cierto que la Ley de Propiedad Horizontal deja en manos de los propietarios crear sus propias normas para regular la convivencia. En este sentido, suele darse el caso de que los estatutos  limiten el acceso de los animales a los lugares de disfrute común del edificio, como pueden ser el jardín, el ascensor, el patio, etcétera.

Se puede entender que estas prohibiciones van totalmente en contra de todos los derechos de disfrute, que tienden a atribuir las máximas posibilidades de utilización a sus titulares.

La  Justicia no defiende nunca las intromisiones injustificadas en los espacios privados  si las actividades llevadas a cabo no dificultan el uso de la finca al resto de los habitantes que viven en ella.

La Ley de Propiedad Horizontal prohibe de manera general, tanto a los propietarios como a los inquilinos, el desarrollo de cualquier tipo de actividad molesta, insalubre, nociva, peligrosa e ilícita en el domicilio. Por lo tanto, dicha ley es aplicable contra aquellos que deciden tener en su casa animales salvajes o domésticos que puedan llegar a producir algunas de estas circunstancias, alterando la vida del resto de la vecindad.

La Justicia ha de defender  por encima de todo, incluso de los estatutos creados por los propietarios del inmueble, la libertad del individuo de poder actuar dentro de su domicilio, sin que afecte bajo ningún concepto la convivencia pacífica entre los vecinos de la comunidad.

Puede tener en su vivienda cuando éste no suponga ningún peligro, con las medidas de higiene pertinentes, evitando los malos olores y los ruidos.

En edificios con ascensor de servicio o montacargas, los animales deben subir y bajar por dichos aparatos, absteniéndose de usar los ascensores principales.

Fuente: www.elderecho.com

En caso de no existir, siempre tiene preferencia en el uso del ascensor la persona, por lo que en caso de coincidir otro vecino con la persona que lleva al animal, si este vecino no quiere subir a la vez tendrá que esperar a que el ascensor esté vacio para utilizarlo.

Además, todos los animales de compañía deben ir acompañados en todo momento por su dueño, atado en corto con la correa, y si está contemplado dentro de la lista de perros potencialmente peligrosos, deberá ir con bozal puesto.

6 soluciones para enfrentarse a los ruidos molestos

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La transmisión de ruido y vibraciones procedentes de vecinos ruidosos, instalaciones defectuosas, patologías en la edificación e incluso de inmuebles colindantes siguen siendo una de las mayores causas de conflicto en las comunidades de propietarios.

Con motivo del Día Internacional de Concienciación sobre el Ruido, que se celebra este miércoles, el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid ha elaborado una práctica guía que a modo de pregunta-respuesta soluciona las principales dudas que en materia de ruidos surgen en una comunidad de propietarios.

¿Qué puedo hacer si el vecino de arriba toca el piano a diferentes horas del día? ¿Existe alguna normativa que regule los horarios y la intensidad del ruido?

El piano es el instrumento musical que más problemas ha planteado en la experiencia práctica de la doctrina jurisprudencial.

Lo primero que debe hacer el propietario afectado es acudir a la vía del diálogo e intentar solucionar el problema. Ahora bien, en caso de insistir, tendrá que dirigirse al presidente de la comunidad para requerir al propietario que cese la cesación de la actividad molesta. Si prosigue con los ruidos, la comunidad de propietarios, convocada en junta,  podrá entablar contra él una acción de cesación, en base al artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal relativo a actividades molestas. Esta acción contempla, una vez presentada la demanda y si la sentencia fuese estimatoria, la privación del derecho al uso de la vivienda por un tiempo no superior a tres años así como una indemnización de daños y prejuicios.

Para comprobar que supera los niveles de ruido y se extralimita en el horario establecido, deberá acudir a la normativa municipal existente en materia de protección del medio ambiente urbano, que  determina los índices de ruido permitidos en cada franja horaria.

Con la finalidad de probar estos hechos, es conveniente encargar a una empresa de acreditación la medición mediante un sonómetro del nivel de ruidos para verificar si se vulneran los niveles permitidos y, en su caso, la emisión del correspondiente  informe.

¿Quién es responsable del ruido que proviene de las puertas estropeadas del garaje del edificio?

La Ley de Propiedad Horizontal dice en su artículo 10.1 que es obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios. Por lo tanto, corresponde a la comunidad de propietarios que el edificio esté en condiciones de habitabilidad.

Además, uno de los derechos del ciudadano contenidos en la Ley del Suelo es disfrutar de una vivienda digna, adecuada y accesible, concebida con arreglo al principio de diseño para todas las personas, que constituya su domicilio libre de ruido u otras inmisiones contaminantes de cualquier tipo que superen los límites máximos admitidos por la legislación aplicable y en un medio ambiente y un paisaje adecuados.

El bar del edificio colindante al nuestro ha puesto una terraza nocturna con música alta, ¿contra quién debemos iniciar las acciones legales?

Cuando el perjudicado es una comunidad de propietarios diferente a donde se están realizando las actividades molestas, una vez puesto en conocimiento de los responsables del bar las molestias causadas sin éxito alguno, lo más aconsejable es denunciar los hechos ante la Policía.

Si transcurrido el tiempo, los niveles de ruido persisten, la comunidad podrá convocar una junta de propietarios para autorizar al presidente a iniciar las acciones legales oportunas bien contra el bar o contra el Ayuntamiento si considera que ha sido permisivo con la situación de la terraza.

No obstante, cualquier propietario afectado también puede acudir directamente a los tribunales o poner los hechos en conocimiento del Ayuntamiento.

En mi comunidad hay perros que están todo el día ladrando en la terraza. ¿Qué podemos hacer?

La normativa municipal regula estas cuestiones en la ordenanza de tenencia de animales domésticos, que generalmente establece los horarios de  permanencia de animales en terrazas o patios y limita el número de animales por vivienda.

Si el propietario incumple esta normativa, pueden ponerse los hechos en conocimiento del Ayuntamiento.

Los inquilinos de una de las viviendas organizan fiestas multitudinarias hasta altas horas de la madrugada. Estamos cansados de llamar a la Policía, ¿qué más puede hacer la comunidad?

Agotada la vía del diálogo con los ocupantes de la vivienda, la comunidad podrá acudir directamente al propietario o a los inquilinos para que cesen en su actividad molesta.

Aunque el arrendador puede ejercitar la acción de resolución de contrato de alquiler, ya que el artículo 27.2 e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos contempla la realización de actividades molestas como una de las causas de resolución del contrato, normalmente el propietario hace caso omiso a esta situación, siendo preciso que en el contrato de arrendamiento se incluya una cláusula que haga referencia a este tipo de situaciones.

En este punto, y teniendo en cuenta que la Ley de Propiedad Horizontal dice en su artículo 7.2 que ni el propietario ni el ocupante del piso pueden desarrollar en él actividades molestas, se recomienda que los propietarios afectados requieran al presidente de la comunidad para que de forma fehaciente inste a los inquilinos para que cesen en su comportamiento incívico.

Si persisten, la comunidad, reunida en junta  de propietarios, podrá autorizar el inicio de un procedimiento de acción de cesación. Una sentencia favorable para la comunidad significaría el inmediato lanzamiento de los inquilinos.

El ascensor de nuestro edificio, que es de nueva construcción, genera un ruido insoportable para los vecinos de los áticos, ¿se puede solucionar?

En el caso de que los ruidos tengan su procedencia en patologías o defectos de la construcción, los daños le corresponde pagarlos a la constructora si no ha transcurrido el plazo de reclamación.

En virtud del artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación, relativo a la responsabilidad de los agentes intervinientes en el proceso de edificación, responderán durante tres años de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones, como es el ascensor, que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad, entre los que se encuentra la protección contra el ruido.

Fuente: www.inmodiario.com

 

Cómo lidiar con vecinos molestos

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El sentido común y el cumplimiento de la ley debe primar en las disputas entre vecinos

¿Sabemos cómo actuar ante los típicos problemas de la vida en comunidad? Si has topado con un vecino pesado, desconsiderado y que claramente te perjudica en tu vida diaria, los expertos de pisos.com te dan las claves sobre cómo afrontar estos problemas. En primer lugar, aconsejan recurrir al diálogo directo y si no funciona, recurrir a la ley y a la dirección o administración de la comunidad de propietarios. Así recomiendan actuar ante estas situaciones frecuentes:

-¿Qué puedo hacer si mi vecino de arriba pone la televisión tan alta que no me deja dormir?

El primer paso, en virtud de las reglas de la vecindad, sería llamar a su puerta y dirigirse a él de forma directa, planteándole la situación. En ocasiones, no se es consciente de que las paredes no tienen el aislamiento acústico adecuado y los responsables de los ruidos no tienen la sensación de estar molestando. No obstante, si el culpable no atiende a razones, habrá que dirigirse al presidente de la comunidad para iniciar el procedimiento correspondiente en base al artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, relativo a actividades molestas.

-¿Existe alguna normativa que regule los horarios y la intensidad del ruido permitido en una comunidad de vecinos?

La ordenanza sobre ‘Protección contra la contaminación acústica y térmica’ de la Comunidad de Madrid, en su artículo 5, determina que el día está dividido en tres periodos: el diurno, que va de las 7 de la mañana hasta las 7 de la tarde; el vespertino o de tarde, que va de las 7 de la tarde a las 11 de la noche; y el nocturno, que va de las 11 de la noche hasta las 7 de la mañana. Los festivos, el periodo nocturno se amplía hasta las 8 de la mañana. Respecto al valor de los índices de ruido permitidos en cada intervalo, están regulados por el artículo 17, que incluye una tabla de valores en decibelios. Por ejemplo, en los dormitorios el límite durante el día y la tarde es de 30 dBA, y por la noche, de 25. Para el resto de estancias, los límites diurnos y vespertinos están en los 35 dBA, mientras que en horario nocturno no deben sobrepasarse los 30 dBA.

-Han tirado una colilla por el patio y ha impactado en mi tendero. Me lo han quemado. ¿La comunidad debe sufragarme su reposición? ¿Cómo reclamar si no sé quién ha sido?

Según el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, son obligaciones del propietario “respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos”. En el reglamento interno de toda comunidad de propietarios se suelen establecer normas más concretas, como la prohibición de arrojar colillas y cualquier clase de basura al patio y, por extensión a cualquier zona común del edificio. Estas normas se proponen y se discuten en las Juntas de Propietarios. No obstante, el reglamento interno es potestativo para las comunidades, no obligatorio, tal y como indica el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid. Por otro lado, si no se sabe quién ha sido, es complicado ir a más. En cuanto a la reposición, por norma general la comunidad no cubre esta clase de siniestros.

-¿Está permitido dejar bolsas de basura u objetos en el descansillo de cada piso? ¿Puedo dejar bolsas de basura delante de la puerta de mi casa?

No, dado que no solo estarían ocupando una zona común para fines privativos, sino que además se podría aplicar el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal: “Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”. El sentido común debe primar, comentándole al vecino que incurra en esta práctica que está contraviniendo los estatutos. En segunda instancia, si repite su conducta, tendría que ser el presidente el que le aperciba, y si el tema se agrava, iniciar una acción de cesación vía judicial. Dejar la basura en los descansillos es un hábito heredado de los pisos con portero, en los que es este empleado el que recoge las bolsas para llevarlas al cubo. Hoy en día, la recogida de basuras queda estipulada en las ordenanzas municipales, especificando el sistema de recogida, el lugar y el horario para depositar las bolsas.

-El vecino cuelga un cuadro y atraviesa a mi pared. ¿Qué puedo hacer? ¿Me debe pagar la reparación?

Apelando de nuevo a la buena voluntad de las partes, lo ideal sería hablar con el vecino y comentarle la situación. No se trata de un tema de la comunidad de propietarios, ya que se no afecta a zonas comunes. Lo más habitual es que se cuente con un seguro de hogar en ambas propiedades y que las compañías se pongan de acuerdo para realizar las gestiones pertinentes.

-El vecino tiene un perro que, de vez en cuando, hace sus necesidades en el ascensor. ¿Qué puedo hacer? Sé que es él porque es el único propietario con perro.

De nuevo, hay que apelar al diálogo en primer lugar, y recordarle al propietario de ese perro el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal. En Junta de Propietarios, es posible plantear este problema e incluir la prohibición de que las mascotas utilicen el ascensor en la normativa de régimen interno. Si no se respeta, se tomarían las medidas legales oportunas, entablando contra el vecino una acción de cesación por juicio ordinario.

-¿Está permitido colocar cámaras de seguridad en la escalera?

Está permitido instalar cámaras en las zonas comunes del edificio, ya sean garajes, portales, jardines y, por supuesto, escaleras. Lo que está prohibido, lógicamente, es que las cámaras enfoquen al interior de una vivienda particular. La Ley de Propiedad Horizontal también es muy clara al respecto. Para garantizar la seguridad del edificio, y tal y como señala el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, “será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias”. En el artículo 17.1 se admite que el establecimiento de un servicio de vigilancia “requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación”.

-¿La comunidad puede negarse a la instalación de un bufete de abogados, una consulta médica o un servicio de masajes en mi edificio? ¿Con cuántos votos?

Según afirman desde el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid, “únicamente pueden establecerse límites siempre y cuando figure una prohibición al respecto en el título o en los estatutos”. La restricción de uso de pisos o locales para clínicas, consultorios o cualquier actividad profesional debe estar recogida en los mismos. Tendría que lograrse la unanimidad, pues tal y como indica el artículo 17, “la unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad”.

-No sé lo que hace mi vecino en su casa, pero el descansillo que compartimos huele fatal. ¿Qué puedo hacer?

Volvemos de nuevo al artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal y a tratar el tema con el responsable de tú a tú de un modo sensato y sin tensiones. Desde el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid aclaran que “el propietario directamente afectado podrá dirigirse al presidente para que aperciba al propietario que cause las molestias. Si persiste en su conducta, la comunidad puede adoptar el acuerdo por mayoría simple de entablar contra este propietario una acción de cesación a través del procedimiento ordinario”.

-El piso de arriba tiene 60 metros y viven doce personas. ¿Es legal?

Este tipo de subarriendos suelen ser ilegales. Puede tratarse de dos cosas: bien el propietario de la vivienda ha alquilado la vivienda de forma ilegal y no existe un contrato que pruebe la relación económica entre casero e inquilino, bien el propietario y el inquilino han redactado un contrato y el segundo ha incurrido en subarriendo no consentido. La comunidad de propietarios en Junta puede tomar cartas en el asunto amparándose en el citado artículo 7. Si la demanda llega a juicio. “el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia”. De hecho, “la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento”.

Fuente: www.abc.es

 

¿Qué hacer si no se localiza a un propietario?

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Obras no permitidas, reclamaciones por daños… son sólo algunos ejemplos que minan las relaciones de vecindad. Situaciones que pueden incluso alargarse en el tiempo cuando la comunidad no localiza al propietario causante del perjuicio.

Para ello, además de los mecanismos que prevé la Ley de Propiedad Horizontal, existen otros que, pese a su eficacia, no se utilizan prácticamente. Entre ellos, el Registro Central de Rebeldes Civiles, cuya gestión depende del Ministerio de Justicia. En este Registro son inscritos los demandados en cualquier procedimiento civil con domicilio desconocido y siempre que no haya sido posible averiguar el mismo con todos los medios al alcance.

“La eficacia de esta opción reside en que si fuera cierto que ya se le intentó localizar por otro juzgado, y constara su nombre en el Registro por esta circunstancia no haría falta que se agotasen los actos de comunicación con esta persona, lo que agilizaría la tramitación de la demanda contra él y su notificación por edictos directamente”, explica Vicente Magro, presidente de la Audiencia Provincial de Alicante.

Según Magro, “existe un gran desconocimiento de los profesionales acerca de la existencia del Registro Central de Rebeldes Civiles que regula el art. 157 LEC”. Se trata de una herramienta que posibilitaría la agilización del procedimiento pero que, conviene recordar, no es necesaria para reclamaciones de cuotas de comunidad impagadas, ya que aquí el domicilio de entrega de la demanda es el piso o local y, de no localizar al propietario infractor, se acudiría directamente a los edictos.

Pongamos como ejemplo que un propietario de un ático ha cerrado parte de una terraza comunitaria para su uso exclusivo, perjudicando al resto de viviendas colindantes. La comunidad demanda al propietario, pero sin hacer constar en la misma que se solicite del Registro Central de Rebeldes Civiles si aparece inscrito el demandado. “En caso de constar, el procedimiento sería ágil y la comunidad obtendría una sentencia más rápida y, en consecuencia, una ejecución de la misma”, comenta Magro. Pero de no estar inscrito el propietario infractor, y estar ilocalizable, “únicamente la comunidad podría solicitar al juez que tramitase la autorización de entrada al piso para proceder a la demolición de la obra no permitida, costes que sufragaría la propia comunidad”.

Fuente: www.pisos.com

5 pasos para ganar la batalla al ruido en una comunidad de propietarios

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Uno de los mayores focos de conflicto en comunidades de propietarios son las molestias derivadas de la transmisión de ruido y vibraciones. Con motivo del Día Internacional de Concienciación sobre el Ruido, que se celebra hoy, el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid recomienda seguir cinco pasos para ganar la batalla al ruido y mejorar las relaciones de vecindad:

1. Conocer la procedencia del ruido. En primer lugar es necesario conocer el origen de la molestia así como la intensidad del ruido. Las fuentes de ruido pueden ser internas, procedentes de vecinos ruidosos (música alta, gritos, etc.) o de locales ubicados en el inmueble, de las propias instalaciones del edificio (climatización, bombas de presión, torres de refrigeración, bajantes, cierre y apertura de puertas de garaje o motores del ascensor), de patologías en la edificación (grietas, defectos de ejecución, carpintería mal colocada, huecos de ventilación deficientes, tabiquería mal terminada, enfrentamiento de instalaciones) o externas, por ejemplo de edificios colindantes. A estos efectos, deberá tenerse en cuenta la legislación existente: Código Técnico de la Edificación, Ley de Ordenación de la Edificación, Ley de Propiedad Horizontal, Ley del Ruido, Decretos autonómicos u Ordenanzas municipales de protección del medio ambiente urbano.

2. Acudir a la vía amistosa. Es aconsejable acudir al diálogo, solicitando del infractor (vecino, local, instalación propiedad de la comunidad o promotor) el cese o la adopción de las medidas correctoras necesarias para aminorar las molestias ocasionadas.

3. Apercibir al infractor. Agotada la vía amistosa, el presidente de la comunidad de propietarios, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades molestas la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones administrativas o  judiciales pertinentes. 

4. Interponer una demanda. De persistir los ruidos, la comunidad deberá convocar una junta general que lleve en el Orden del Día este punto. Si el infractor fuese un propietario o inquilino, la junta podrá entablar contra él acción de cesación que se sustanciará a través del juicio ordinario, tal como establece la Ley de Propiedad Horizontal.

Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad molesta, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación.

La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local. Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad molesta y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda por un tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad.                       

Si el infractor no fuese el propietario, sino el inquilino, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento. 

En caso de que los ruidos tengan su procedencia en patologías o defectos de la construcción,  estos daños le corresponde pagarlos a la constructora si no ha transcurrido el plazo para poder reclamar por los mismos.
De conformidad con la Ley de Ordenación de la Edificación, el plazo para reclamar por este tipo de daños es de diez o tres años, según los daños tengan o no un carácter estructural.

5. Encargar una medición acústica. Con la finalidad de poder probar estos hechos, es conveniente un informe técnico de un sonómetro que mida el nivel de ruido para constatar si supera o no los niveles máximos permitidos según la normativa vigente. Este informe deberá realizarlo una empresa acreditada.

 

Fuente: www.abc.es