LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Compra de viviendas con deudas – Por Inés Vera Goya

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En el momento en que se firma la escritura de compra de una propiedad se debe aportar un certificado de la comunidad de propietarios expresando si la vivienda o local está al corriente en el pago de gastos generales de comunidad. Este requisito es obligado para poder otorgar la escritura pública y sólo el comprador puede exonerar al vendedor de esta obligación. Pese a que la Ley de Propiedad Horizontal es muy clara en este sentido, no ha sido una práctica tan rigurosa como debiera. Muchos compradores han descubierto al poco tiempo de la compra que deben una importante suma de dinero a la comunidad de propietarios, y además se les prohíbe ejercer el derecho a voto en la toma de decisiones de la junta de propietarios. Como esta es una situación bastante común vamos a dar respuesta a las preguntas más frecuentes de administradores de fincas y propietarios. Respecto a la deuda, el apartado e) del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal obligaba al comprador a pagar las cuotas impagadas de ese año en que compró, más el año natural anterior. Ahora, con la reforma impuesta por la Ley 8/13, de 26 de Junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que entró en vigor el día 28 de junio del año 2013, el comprador está obligado a pagar las cuotas impagadas del año en que compró, y los tres años anteriores. A modo de ejemplo, si usted adquirió una vivienda en agosto del año 2013, la comunidad podrá reclamarle toda la deuda pendiente desde enero del año 2010. Esto no significa que el anterior propietario no tenga obligación de pagar sus deudas, sino que la comunidad puede reclamar ese periodo concreto al anterior o al nuevo propietario, y es evidente, que siempre le convendrá más demandar al nuevo, puesto que está localizable y tiene un inmueble que garantiza el cobro. Luego podrá el comprador reclamar al vendedor esas cantidades, puesto que lo normal es que en la escritura esté expresado que se adquiere la propiedad libre de cargas. En cuanto al derecho a votar en la Junta, conforme al artículo 15 de la Ley de Propiedad Horizontal, el propietario que no esté al corriente en el pago no tendrá derecho a voto, y es ahí donde está la respuesta, no se trata de que la vivienda esté libre de deuda, sino que el propietario lo esté. El propietario adquiriente que abona las cuotas devengadas en el año natural y los tres anteriores a su adquisición tiene pleno derecho a votar, sin perjuicio de la capacidad de la Comunidad de Propietarios para reclamar el resto pendiente, en el ejemplo anterior, sería la deuda que hubiera antes de enero del año 2010, al antiguo propietario.

Fuente: Diario de Avisos (Inés Vera Goya – Abogada)

¿Sube o baja? No, mejor andando

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Unos 18.500 ascensores de la provincia de Santa Cruz de Tenerife tendrán que adaptarse en los próximos meses a una nueva normativa, el decreto 57/2005, cuyo objetivo es incrementar la seguridad de los ascensores. El reglamento, que entró en vigor a principios de año, no sanciona económicamente a las comunidades de propietarios, pero sí paraliza las cabinas si las deficiencias observadas son muy graves y en el plazo de seis meses no se subsana.

Desde el Colegio de Administradores de Fincas de Santa Cruz de Tenerife, el gerente Víctor Hernández, valora el incremento de los criterios de seguridad en los elevadores, pero en cambio critica la “escasa” información pública facilitada por parte de la Consejería de Industria del Gobierno de Canarias. “Ha faltado una campaña informativa, tal y como se ha hecho en otras partes del Estado, para que las comunidades de propietarios estén informadas y sepan lo que tienen que hacer”.
De hecho, Hernández aseguró que este nuevo reglamento paralizará muchos ascensores. “No hay más que mirar el parque de edificios de la provincia para saber que muchos tienen más de 50 años y tendrán que adaptar su ascensor. Los inmuebles de más de tres plantas, que son los que tienen la obligación de tener un elevador, y son de nueva construcción ya cumplen con esta normativa, pero el resto tiene más de 20 ó 30 años y lo normal es que se hayan ido reparando pero no cambiándose”.
Además, mostró su preocupación porque cumplir con esta reglamento supondrá un desembolso económico importante para la comunidad de propietarios que tendrán que hacer derramas, “si no quieren tener el ascensor inmovilizado”.

Las inspecciones las realizarán los llamados Organismos de Control Autorizados (OCA), equipos cualificados en inspecciones, que actúan por delegación de la dirección general de Industria del Gobierno de Canarias. Estas OCA informan de manera favorable o desfavorable sobre el estado del elevador, y con la nueva normativa podrán proceder a la paralización inmediata del ascensor. “Y poner en marcha de nuevo la cabina no es como volver a subir la palanca de la electricidad”, advirtió Hernández, ya que reanudar el servicio supone no solo tener que realizar las gestiones administrativas obligatorias sino más gastos “al tener que realizar una derrama para proceder a la reparación”.

Seguridad

En todo caso, esto no es lo que más preocupa a los administradores de fincas, sino “la seguridad de las personas”. De ahí que Hernández considere que las comunidades de propietarios tomen en consideración esta nueva normativa, “a pesar de que muchas prefieren dedicar sus escasos recursos a otros arreglos”. Hernández recordó que la paralización del ascensor no es “altruista” ni “caprichosa” sino una “decisión segura para el usuario”. “A partir de ahora”, prosiguió, “tendremos claras responsabilidades, así como cargas que tendremos que asumir. Esto es importante porque se podrían pedir responsabilidades al administrador de fincas que no estuvo al tanto de que el elevador cumpliera con el decreto. Lo mismo se le puede exigir a la empresa mantenedora”.

Puesto que la comunidad de propietarios es la titular del ascensor, serán su presidente y el administrador de fincas quienes deberán estar al tanto de que esté en perfecto estado y alertar si no fuera asó a las empresas mantenedoras, a las que se le deben exigir los partes de las revisiones. Estas últimas están obligadas a notificar con dos meses de antelación que corresponde realizar las inspecciones (como las ITV de los vehículos) para que la comunidad y, en su caso el administrador de fincas, aprovisione el presupuesto necesario para afrontar este gasto.

Con la nueva legislación, los administradores de fincas están “obligados” a informar, con antelación suficiente, para que los ascensores sean paralizados si observan que no cumplen la normativa o existe un mal funcionamiento. Asimismo, es su deber informar a la comunidad del obligado cumplimiento del decreto y de las consecuencias de no hacerlo. De igual forma, si la empresa mantenedora informa de que algo está mal, los administradores de fincas tienen que asegurarse de que se paraliza el ascensor.

Otra de las novedades de este reglamento es la obligatoriedad de instalar un sistema de comunicación bidireccional. Se trata de un timbre de alarma conectado a un call center, lo que permitirá la comunicación con la persona que ha quedado atrapada en el ascensor de forma directa. Así mismo, Hernández explicó que se pondrá una pegatina informativa verde, naranja o roja en el elevador, en función de la gravedad detectada durante la revisión.

Nuevos plazos

Las revisiones de los elevadores han cambiado en relación a la normativa anterior (2005), ya que había que realizar 12 año por parte de las empresas mantenedoras. Sin embargo, ahora, “con el ánimo de ahorro, pero sin la merma de la seguridad” se establecen tres inspecciones al año, en función de la velocidad y número de paradas del aparato.

Las inspecciones se realizarán cada dos años en los edificios industriales y de pública concurrencia; cada cuatro, en edificios residenciales de más de 4 plantas o 20 viviendas, y con igual periodicidad para las viviendas unifamiliares. Para los ascensores sometidos a 9 revisiones al año por la empresa mantenedora, y con menos de 20 viviendas, las inspecciones se realizarán cada seis años. Es importante saber también, recordó Víctor Hernández, que para las intervenciones que requiera el ascensor se puede acudir al libre mercado, “y que no se está obligado a que las realicen la misma empresa que se ocupa del mantenimiento”.

Fuente: Diario de Avisos

Acuerdo en la deuda atrasada de cuotas

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Si un propietario firma un acuerdo con la Comunidad por la deuda atrasada de cuotas y continúa al corriente con las devengadas, ¿cumple con el artículo 9 y 15 de la Ley de Propiedad Horizontal?

Artículo 9

«1. Son obligaciones de cada propietario:

e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.»

Artículo 15

«2. Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley.»

En virtud de lo anterior, entendemos que si la junta de propietarios ha acordado fraccionar el abono de la deuda pendiente suscribiendo un acuerdo transaccional por el cual se establecen nuevos vencimientos para el abono de las cuotas atrasadas y el propietario cumple con los mismos así como con el pago de la cuota corriente, sí cumpliría con la obligación prevista en el artículo 9.1 e), así como podría ejercitar las facultades previstas en el artículo 15.2.

Fuente: www.elderecho.com

 

Contra la expropiación de las terrazas comunitarias

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Las comunidades de propietarios deben consultar con su administrador de fincas colegiado si la petición del operador de telefonía cumple o no el procedimiento legal para ocupar su cubierta.

Existe una honda preocupación en las comunidades de propietarios ante la noticia difundida en los medios de comunicación de que la nueva Ley General de Telecomunicaciones posibilitará expropiar sus terrazas para colocar en ellos antenas de telefonía móvil. Los propietarios se ven indefensos ante la eventualidad de que un operador les diga que su azotea es de «interés general» para el despliegue de una red de telecomunicaciones, sin tener en cuenta argumentos sobre la propiedad privada o razones medioambientales, o de salud pública o aún de ordenación urbana que deberían, cuando menos, condicionar esta medida forzosa.

Lo cierto es que esta Ley pretende activar un sector estratégico que si bien tiene mucho que ver con el desarrollo económico y social del país, dinamita, sin embargo, uno de los principios casi intocables en un Estado de derecho como es la propiedad privada, sin que la mera declaración formal de interés social puede bastar para la privación coactiva de un elemento común del edificio.

La utilidad pública no es una caja de Pandora que sirva para despojar a los copropietarios del terrado de su finca sin atender siquiera al espacio de ocupación que resultaría tolerable, es decir, el uso mínimo sin perdida absoluta de la propiedad.

Dejando al margen la falta de conciliación de esta nueva Ley con el «principio de precaución ambiental» recogido en la Ley de Salud Pública -que obligaría a restringir seguramente la instalación de antenas ante el potencial peligro que puede suponer para la salud de las personas-, resulta incomprensible que no tenga en cuenta que este tipo de antenas suponen un sobrepeso para la cubierta que afectará sin duda a la estructura de sustentación del inmueble, sin ser desdeñable la clara depreciación de las viviendas por el hecho de tener colocadas en sus azoteas estas infraestructuras forzosas.

Esto, al margen de que si se produce la expropiación de la cubierta, elemento común por naturaleza, se gestaría un cambio del título constitutivo incompatible con los enunciados de la Ley de Propiedad Horizontal, como también la necesidad de desafectar un elemento común una vez justipreciado el valor del terrado, lo que precisa la elevación a escritura pública de esa decisión y posterior inscripción registral. Cuestiones formales que desde luego no prevé la norma, lo que posibilitará ante esas lagunas legales que la comunidad se oponga a la instalación alegando razones de imprevisión que chocan con los enunciados de la Ley de Propiedad Horizontal.

Expuestas así las cosas el lector se preguntará: qué podemos hacer si un operador de telefonía se presenta en el edificio y nos dice que nuestro terrado es de interés general para colocar una antena. La respuesta es que contacte inmediatamente con su administrador de fincas colegiado para que se ponga en contacto con la empresa y tutele desde ese mismo momento que se cumplen todos los requisitos legales para la ocupación del terrado, ya sea a través del procedimiento de la expropiación forzosa o mediante la declaración de servidumbre de paso.

Deberá también el administrador controlar que los costes sean asumidos íntegramente por el operador; la correcta valoración económica de la servidumbre o expropiación; que el proyecto técnico es aceptable a la hora de no generar ningún sobrepeso en la cubierta; si procede constituir en derecho una servidumbre de paso y no la expropiación del terrado; si se sobrepasa la volumetría autorizada en la zona; si la instalación comporta la modificación del título constitutivo; si existen trasteros que deban tener expedientes distintos en función de las titularidades; si atendiendo a la zonificación del espacio radioeléctrico es justificable esa ocupación; si el trazado propuesto es el correcto frente a otros que pudieran darse; etcétera.

En suma, y si bien es justificable un cierto sobresalto a raíz de los titulares de prensa referidos a la aprobación de esta ley, de un análisis pormenorizado del texto se deduce que las comunidades de propietarios pueden y deben estar vigilantes a través de sus administradores de fincas colegiados, para que si surge esta petición de un operador se cumpla el procedimiento legal de forma taxativa, controlando activamente si la terraza o cubierta de su edificio puede o no ser ocupado.

Fuente: www.elpais.com

Los ocho principales motivos por lo que se discute en toda comunidad de propietarios

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  • Si instalar ascensor supera las doce mensualidades, la obra requerirá el voto favorable de la mayoría de la totalidad de los propietarios.
  • El propietario del local también está obligado a contribuir a los gastos generales.
  • Las obras de mejora que superen tres mensualidades no serán de obligado pago.

La vida en una comunidad de vecinos no es fácil. Cada vecino tiene unos intereses, una actitud y una disposición económica. Por eso es tan difícil adoptar acuerdos, sobre todo en lo referente a las decisiones más polémicas. Suelen ser siempre las mismas. Ocho, básicamente: ascensor, locales, ruidos, obras, elementos comunes, terrazas, ático o tejado y qué puede «hacerse» en una vivienda. El Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid repasa y responde a estos ocho problemas que con más frecuencia se plantean en las comunidades de propietarios.

Instalar el ascensor

Tienen carácter obligatorio y no requieren acuerdo de junta las obras requeridas por propietarios o usuarios con discapacidad o mayores de setenta años siempre que el coste no supere las doce mensualidades.

Pueden solicitar la realización de estas obras tanto el propietario de la vivienda como del local siendo costeadas por todos los propietarios. En caso de que su instalación supere las doce mensualidades, la obra requerirá el voto favorable de la mayoría de la totalidad de los propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación. De no alcanzarse dicho quórum, el o los propietarios que así lo estimen podrán hacer frente al coste de las obras.

Comunidades con un local

Al igual que el resto de los propietarios, el propietario del local tiene la obligación de contribuir con arreglo a su coeficiente de participación a los gastos generales de la comunidad salvo que exista una cláusula de exoneración en los estatutos o un acuerdo adoptado al respecto por unanimidad.

Ese vecino ruidoso

Todo propietario afectado por los ruidos de su vecino podrá solicitar al presidente de la comunidad que le envíe un escrito apercibiéndole del cese de la actividad molesta. Si hace caso omiso, la comunidad podrá adoptar el acuerdo por mayoría simple de entablar una acción de cesación. Si no se adopta acuerdo alguno, el propietario directamente afectado podrá unilateralmente entablar dicha acción.

Elementos comunes o privativos

La Ley de Propiedad Horizontal establece dos limitaciones a la hora de consentir la entrada en una vivienda o local para efectuar reparaciones de elementos comunes: que tenga como fin la realización de las ejecuciones que exija el inmueble y, que se permitan en el piso las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes o acordadas por la comunidad. El cumplimiento de la obligación de permitir el paso a los operarios tiene como contrapartida el derecho del propietario afectado a recibir una indemnización por las molestias ocasionadas. Si el propietario se negase a consentir la entrada en su vivienda o local, la comunidad podría adoptar el acuerdo por mayoría simple de iniciar las acciones judiciales por los daños y perjuicios derivados de la oposición del comunero.

Obra necesaria o de mejora

Las obras que son de mejora (cambiar la decoración de un portal, por ejemplo) y superan el importe de las tres mensualidades ordinarias de gastos comunes no serán de obligado pago por parte de los propietarios disidentes. Sí así las obras necesarias como son las de reparación de la finca.

Cerrar las terrazas

Con la reciente reforma de la Ley de Propiedad Horizontal se podrán cerrar terrazas y balcones de manera uniforme si con ello se consigue mejorar la eficiencia energética de todo el edificio en un 30%, para lo que se requerirá el previo acuerdo de las 3/5 partes.

Si un propietario solicita el consentimiento para realizar dicha instalación, la junta de vecinos deberá tener en cuenta los casos similares existentes en la comunidad y que constituyen un precedente. Si aún así le denegase el cerramiento, el propietario afectado podría acudir a la vía judicial por ser lesivo a sus intereses y constituir un agravio comparativo.

El ático, la cubierta y la terraza

Tanto las terrazas como las cubiertas tienen la consideración de elementos comunes del edificio. Estos elementos no dejan de ser comunes por el hecho de que un propietario tenga atribuido su uso privativo por la ubicación de su vivienda, aunque su mantenimiento ordinario si le corresponda por hacer uso de la misma. Para saber cuál es el origen de las humedades, es necesario el informe de un técnico. Si las filtraciones son causadas por un problema en la capa de impermeabilización o tela asfáltica, le corresponderá la reparación a la comunidad de propietarios como obras de conservación y mantenimiento del edificio. Pero si las humedades han surgido por un mal uso o mantenimiento del suelo de la terraza, el propietario del ático deberá costear las reparaciones necesarias.

Qué puede hacerse dentro de una vivienda

Aunque la Escritura de División Horizontal describa la finca como vivienda, ello no impide para que un propietario que cumpla con los requisitos administrativos (licencia de actividad y normativa urbanística) pueda realizar en determinados casos una actividad profesional o mercantil en la misma. Pero eso no da derecho a actuar con total libertad y no respetar los derechos comunitarios. En este sentido, también la comunidad puede crear, previo acuerdo unánime en junta, unas reglas estatutarias para evitar determinadas actividades o negocios.

Fuente: www.20minutos.es

Cómo deben ser las viviendas accesibles para discapacitados

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  • En uno de cada cinco hogares vive al menos una persona con discapacidad.
  • Las nuevas edificaciones aplican la normativa para que sean accesibles, pero los inmuebles de más de 25 años no suelen estar adaptados.
  • Algunas inmobiliarias han tenido la iniciativa de especificar ya en sus anuncios si están adaptadas a personas en silla de ruedas y con movilidad reducida.

En España hay alrededor de 3’8 millones de persones que tienen algún tipo de discapacidad. Según el Instituto Nacional de Estadística, en uno de cada cinco hogares españoles vive al menos una persona con discapacidad, el 20% de los hogares.

Hoy, en la mayoría de las edificaciones de nueva construcción ya se aplica la normativa para que sean accesibles. Sin embargo, los inmuebles que tienen más de 25 años no suelen estar adaptados. De modo que para casi 4 millones de personas, encontrar una casa adaptada a sus necesidades puede ser una odisea, ya que el parque español de viviendas no está preparado.

En general, el edificio no preparado no se adapta hasta que existe una necesidad por parte de algún vecino de disponer de una rampa y/o ascensor. Entonces entra en juego la Ley de Propiedad Horizontal. Desde su reforma de 2003 la ley requiere el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, para obligarles a realizar obras de adaptación (esta mayoría sólo se exige cuando las obras para dotar de accesibilidad al inmueble exceden del importe de doce mensualidades de gastos ordinarios).

Algunas inmobiliarias han tenido la iniciativa de especificar ya en sus anuncios si están adaptadas y de qué manera a las personas en silla de ruedas o con movilidad reducida. Desde el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Cataluña recuerdan los requisitos para que estas personas tengan el máximo de autonomía y confort posible en una vivienda:

  • Las puertas de acceso a la vivienda y estancias principales debe ser de 80 cm de ancho, para que una silla de ruedas pueda pasar sin dificultades. La instalación de puertas correderas facilita enormemente la accesibilidad.
  • Los agarraderos de paredes tienen que estar situados a una distancia adecuada, para que puedan usarse para mantener el equilibrio. Los pasillos y puntos de giro tienen que ser fácilmente maniobrables con una silla de ruedas.
  • Los pasillos en línea recta deben tener un ancho de 90cm como mínimo. Se debe poder realizar un círculo de 120cm de diámetro libre de obstáculos frente a la puerta de entrada.
  • Los suelos deben ser antideslizantes y sin irregularidades o obstáculos.
  • El alcance de una persona en silla de ruedas está entre 0,4 y 1,40 m de altura, de modo que enchufes y mobiliario debe adaptarse a estas alturas. La altura de referencia es la de una mesa de trabajo, la encimera de la cocina o la pica del baño no deberán superar los 85cm de altura.
  • El interior de los armarios debe estar organizado de forma que los objetos que se usan con más frecuencia sean fácilmente accesibles.
  • Frente a la puerta de la cocina y frente al fregadero, debe poderse realizar un giro de 1,20 m de diámetro, libre de todo obstáculo.
  • En el baño se debe poder acceder frontalmente al lavabo y lateralmente a la ducha. El suelo ha de ser antideslizante en seco y en mojado.
  • El lavabo no debe tener pedestal, debe estar colocado a 80 cm del suelo y tener una altura libre bajo él de 65 cm para permitir el acceso.
  • La ducha debe contar con barras de apoyo y sujeción, además de tener un asiento o banco en su interior.

Fuente: www.20minutos.es

¿Tengo que pagar recibos del otro dueño al comprar un piso?

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– El comprador de un piso responde de las deudas que tenga el anterior propietario con la comunidad

¿Tengo que pagar recibos del otro dueño al comprar un piso?
MADERO CUBERO
Todas las precauciones son pocas a la hora de comprar una vivienda

La creciente morosidad en las comunidades de propietarios, la cantidad de recibos pendientes de cobro, puede acarrear problemas al comprador de una vivienda pues responde de las deudas del anterior propietario.

Por eso conviene informarse antes de las cargas del inmueble y los recibos pendientes de pago es una de ellas. Una buena fuente de información es el administrador de la finca que además nos asesora y orienta

«El nuevo adquirente responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades que se adeuden a la comunidad de propietarios, para gastos generales, por los anteriores propietarios por la parte vencida del año en que tiene lugar la adquisición y los tres años naturales anteriores», señalan los servicios jurídicos del Colegio de Administradores de Fincas de Sevilla.

Lo que corre de su cuenta

Es decir, si usted compra una casa el 20 de marzo de 2014 respondería de las cuotas de enero, febrero y marzo de 2014 y de las correspondientes a los años 2011, 2012 y 2013.

Hay que tener en cuenta que ese es el plazo legal siempre que la adquisición tenga lugar a partir del 28 de junio de 2013, pues en las producidas con anterioridad a la misma sólo alcanzan a la anualidad corriente y año natural anterior.

Dicen en la asesoría de dicho ente colegial que en el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local, el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad o expresar los que adeude.

Tiene que aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente.

La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quién ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios por el retraso de la emisión.

Además, ha de comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.

Los servicios jurídicos destacan que «quién incumpla esta obligación seguirá respondiendo de las deudas de la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste».

Las derramas

Otra cuestión son las derramas para obras extraordinarias aunque relacionadas con la anterior situación porque han de ser satisfechas por quien resulte propietario a la fecha de su pago.

«Esto es, aprobada por una comunidad de propietarios, el desembolso de una serie de derramas para el pago de una obra a efectuar, en unos determinados plazos, el propietario anterior deberá haber pagado las correspondientes al período durante el que ha sido propietario y, las que posteriormente se devenguen corresponde sufragarlas por su condición de propietario al nuevo adquirente», señalan los letrados.

Esta es la razón por la que los Administradores de Fincas Colegiados cuando actúan como secretarios y emiten el certificado para el otorgamiento del instrumento público, hacen también mención a dichas derramas.

Fuente: Diario ABC

 

Elección en la junta de propietarios

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La junta celebrada día 28 febrero nombra a los nuevos cargos que corresponden por turno. Y otros propietarios se niegan. ¿Puede negarse al ser propietario de la comunidad? Esta comunidad carece de administrador.

La Ley de Propiedad Horizontal señala en su artículo 13.2 que el presidente será nombrado entre los propietarios: bien mediante elección, siguiendo un turno rotatorio o con la realización de un sorteo. Todas esas fórmulas, por tanto, son igualmente legales, estableciendo la normativa que dicha elección tendrá que llevarse a cabo con el acuerdo mayoritario de la junta de propietarios.

De igualmente modo los Estatutos de la comunidad pueden fijar la forma de designación del presidente, o acordarse en la propia junta de propietarios. La elección de una forma de designación  debe ser unánime para que pueda figurar en los estatutos. En este caso, el acuerdo tendrá validez para al futuro y será vinculante para los propietarios y para los nuevos compradores. Si se llega a un acuerdo puntual por parte de la junta, bastará con la mayoría y no se mantendrá en el futuro. Además, si ningún copropietario se opone en siguientes elecciones, el acuerdo se considera válido sin necesidad de llegar a nuevos pactos.

Por último hay que señalar que un nombramiento puede ser impugnado, según el procedimiento marcado en el artículo 18. Es en los casos en los que no se contemplan las formalidades legales o se vulneran los estatutos. En ambas circunstancias se debe considerar que el acuerdo de la junta para designar presidente no se suspende por su impugnación o la solicitud de sustitución, salvo que el juez lo designe con carácter cautelar. Por tanto, el propietario designado estará obligado a ejercer las funciones del cargo hasta que no haya resolución judicial.

El cargo de presidente es obligatorio para todos los propietarios y no se puede renunciar a él, aunque  la ley también contempla algunas excepciones, siempre que haya «una causa justa». Los propios comuneros puedan decidir si eximen o no al propietario elegido presidente de la labor de dicho cargo, en virtud de las circunstancias especiales que consideren oportunas. Por lo general estas suelen ser siempre razones relacionadas con la edad o alguna enfermedad o incapacidad. Si no se llega a un acuerdo entre los vecinos, el propietario elegido presidente puede solicitar su relevo ante juez competente. Éste será el que determine si existen causas justificadas para liberarse de esta obligación (artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal).

Fuente: www.elderecho.com

El que compra hereda la factura pendiente

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La Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación, aprobada en junio, modifica la Ley de Propiedad Horizontal. La norma pretende abrir el camino a las comunidades de vecinos para reclamar con mayor facilidad la deuda a los morosos.

¿Cómo proceder frente a  un moroso?

La convocatoria de una junta para liquidar la deuda es el primer paso. La deuda concreta deberá ser aprobada por la mayor parte de los vecinos presentes que componen la comunidad, y el acta deberá comunicarse al deudor en su domicilio o, en su defecto, en el tablón de anuncios (generalmente en el portal, y respetando la protección de datos). La presentación de una demanda en el juzgado deberá basarse en la certificación que haga el secretario, con el visto bueno del presidente, de este acuerdo de liquidación, que será el documento que habilite un procedimiento monitorio y el embargo preventivo de bienes del moroso (sin necesidad de prestar fianza). La demanda deberá notificarse al deudor en el domicilio que haya dado para notificaciones, en la propia vivienda o en el talón de anuncios del juzgado. Se puede reclamar toda la deuda que no esté prescrita, explica Jorge Benigni del bufete coruñés del mismo nombre, de la cual los tres últimos años, más la parte vencida de la anualidad en curso, son créditos privilegiados (antes del cambio de la ley, el privilegio recaída sólo sobre la parte de la anualidad en curso más un año antes, no tres).

¿Qué ocurre cuando un nuevo propietario se encuentra con una deuda a la comunidad?

Antes de comprar una vivienda, ha de revisarse que esté libre de cargas porque la comunidad puede reclamar el abono de los atrasos al nuevo dueño de la vivienda, al anterior, o a los dos.

¿Qué implica un proceso monitorio?   

No es necesario nombrar abogado y procurador para comenzar el proceso, aunque la comunidad puede utilizar sus servicios. La ley prevé expresamente que sea el moroso el que pague sus costes. Tras la demanda, el juez convocará al comunero moroso para que pague o se oponga, en el plazo de veinte días. Si no hace ninguna de las dos cosas, el juez dictará resolución reconociendo la deuda más las costas procesales. Dicho documento  será el título que permita embargar al deudor y subastarle bienes en la siguiente ejecución judicial. En caso de que pague se termina la reclamación. De lo contrario, se deberá discutir en el correspondiente juicio la existencia y cuantía de la deuda.

¿Cuánto cuesta la comunidad?

La cuota ordinaria se marca en asamblea de la junta de propietarios, aprobada por mayoría de los presentes, según el presupuesto anual de ingresos y gastos ordinarios previstos que han de estar aprobados.

Fuente: La Voz de Galicia

 

Hay sentencias que han condenado por dejación a comunidades de propietarios

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El Colegio Territorial de Administradores de fincas de la provincia tinerfeña recuerda que sólo el mantenimiento de los edificios evita desprendimientos como los ocurridos durante el temporal.

El Colegio Territorial de Administradores de Fincas de la provincia de Santa Cruz de Tenerife hace un llamamiento a la responsabilidad de propietarios de viviendas, en general, y a los presidentes de las comunidades de propietarios, en particular, para que ordenen proceder al necesario mantenimiento de los edificios.
Esto es vital para evitar los desprendimientos de las fachadas, que pueden causar serios daños a los ciudadanos que se vean sorprendidos por la precipitación de cascotes de balcones y trozos de cornisas, como se ha comprobado durante el reciente temporal, aunque afortunadamente en esta ocasión no ha habido que lamentar heridos o males mayores.
El Colegio Territorial de Administradores de Fincas de Santa Cruz de Tenerife va más allá en su recomendación y advierte de que “ha habido sentencias de condena a presidentes de comunidad por lo que se considera una dejación”, tal y como recogen las diversas normativas al respecto, por no exigir a los propietarios o no cumplir con los debidos mantenimientos, obra o rehabilitación, según sea el caso, del inmueble.
El Colegio Territorial de Administradores de Fincas de Santa Cruz de Tenerife hace este recordatorio sólo unos días después del fuerte temporal que ha azotado a las islas, durante el que se pudo comprobar que se repiten los desprendimientos de cornisas y caída de material de balcones a calles o plazas por un deficiente mantenimiento de fachadas y edificios, lo que se ha convertido en un riesgo evidente para la población y que hace temer un peligro con cada alerta de lluvia o viento.
El Colegio de Administradores de Fincas subraya que este mantenimiento de los edificios, que es obligatorio por ley, así como las reparaciones que se consideren necesarias, deben ser llevadas a cabo por los profesionales habilitados, capaces de ofrecer la mejor solución, “puesto que el ahorro de hoy, puede ser el disgusto de mañana”.
E insiste en que la intervención en edificios requiere siempre de profesionales técnicos expertos, como arquitectos y aparejadores, que verifiquen estructuras, planos, calidades y otras cuestiones con el objetivo de garantizar que la obra esté bien realizada, así como evitar sorpresas desagradables en un futuro.
Como se recordará, y en cumplimiento de la normativa sobre Inspección Técnica de Edificios, se está realizando actualmente un censo de los inmuebles que cuentan con 50 años, o más, de antigüedad por parte de las gerencias de urbanismo de cada municipio. Sin embargo, una aplicación cicatera de la normativa no va a permitir atajar un problema que hace que en una capital, como Santa Cruz de Tenerife, existan decenas de edificios rodeados por antiestéticas vallas o mantenidas sus fachadas por redes por no haber detectado o no haber querido llevar a cabo el mantenimiento preciso.
Se estima que sólo dedicando un porcentaje económico mínimo al año por propietario y piso, se podría eludir un desembolso que en muchos casos aparece como inasumible cuando la obra o rehabilitación del inmueble ya se hace impostergable.
Por todo ello, este Colegio profesional hace un llamamiento a las comunidades de propietarios y a las gerencias de urbanismo de cada ayuntamiento para redoblar esfuerzos que deben servir para mejorar el estado de conservación de los edificios para el bien de todos.
En los administradores de fincas, profesionales inscritos en nuestro Colegio, las comunidades de propietarios pueden encontrar los mejores asesores que, junto a los técnicos, están en condiciones, por sus conocimientos y experiencia, de dar soluciones eficaces al mantenimiento y conservación de los inmuebles, sin riesgo para la propiedad de incurrir en responsabilidades civiles y penales antes hechos que se repiten cada vez que nos encontramos ante temporales y fenómenos meteorológicos adversos.

Fuente: La Voz de Tenerife